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房地產開發企業該如何繳納土地使用稅?

對于房地產開發企業來講,土地使用稅雖然是一個小稅種,但是該稅種稅企爭議較多,典型的問題主要集中在如何確定土地使用稅繳納的截止時間。因此,我們對土地使用稅納稅義務的相關政策進行了梳理,希望對大家有所幫助。

一、何時開始繳納土地使用稅?

房地產開發企業土地使用稅的納稅義務開始確認時間是比較明確的。有合同約定的,按合同約定交付土地時間的次月起開始繳納;無合同約定的,按合同簽訂的次月起開始繳納。

二、何時終止繳納土地使用稅?

房地產開發企業土地使用稅的納稅義務截止確認時間是有爭議的。

《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅【2008】152號)第三條規定:“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”

針對“權利狀態發生變化”時間的理解,在實務中,各地稅務機關執行口徑不一致,主要有商品房銷售合同備案時間、辦理房屋產權證明時間和房屋交付使用時間幾種情況,具體地方性政策規定如下:

綜上所述,實務中“權利狀態發生變化”采用較多的是以房屋實際交付時間為依據,這也比較符合財稅【2008】152號文件精神。我們建議:如果當地有明確的政策,以當地政策為準;如果當地無明確政策,建議與主管稅務局溝通,以房屋實際交付時間作為土地使用稅繳納的截止時間。

三、特殊情況下的土地使用稅爭議問題

很多房地產開發企業在項目建設中都配建了地下車位、幼兒園、物業用房等,這些公共配套用地需要繳納土地使用稅嗎?實務中常有爭議,特分析如下:

地下車位、幼兒園、物業用房的性質通常為項目公共配套,沒有獨立產權,可理解為產權屬于全體業主所有。房地產開發企業在項目完工后會將這些公共配套一并移交給物業公司,這些公配的所有土地成本在核算時已經分攤到項目的可售面積中,也就是說,分攤給了購房的每位業主,業主在繳納土地使用稅時就包含了應分攤的公共配套土地面積,如果這些公配再繳稅的話,就會出現重復繳納的情況。

所以,基于上述分析,我們認為地下車位、幼兒園、物業用房這些公共配套用地無需繳納土地使用稅。

四、歸納總結

房地產開發企業在取得土地使用權次月起,應當按照實際占用的土地面積繳納土地使用稅;當逐步銷售開發產品時,應逐月統計已交付和未交付部分面積,按照交付部分面積增加逐步減少土地使用稅的計稅依據;當開發產品全部售出實際交付后,房地產開發企業不再繳納開發項目的土地使用稅。

來源:財稅聚焦;作者:薛曉艷

(信息發布:企業培訓網  發布時間:2020-3-12 16:00:49)
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